锦江6大“双限”项目建筑规划公布涉及三大热门片区昨天（5月26日），成都市规划和自然资源局官网一次性公布了6大建设项目的工程规划许可。6大项目不仅都位于锦江区，且均为去年三个批次集中供地成交的“双限地”项目，

　　去年第二批次集中供地中，锦江统建&华发这对老搭档，连着竞得了位于锦江海椒市片区的两宗连襟用地。两宗土地均为小地块且包含商业，要求竞得者自持商业比例50%。此外，两宗土地所建商品住宅不仅是清水交付，还要求现房销售，且建面90㎡以下户型的套数占比不低于宗地总套数20%。

　　从土地所处位置来看，均位于二环内侧，距离地铁2号线米。地块西侧邻成都锦欣中医医院，北侧邻新视界广场，东侧二环外侧即为攀成钢板块的成都文华广场、成都乐天广场。周边生活氛围浓厚，生活配套齐全。

　　北区地块为住兼商用地，占地面积更大（约22亩），容积率更高一些（3.0），限定了清水住宅最高均价24508元/㎡。

　　地块共规划了4栋建筑，楼层13-23F。其中，1-2号楼均为商业办公楼，1-2F为底商设计。1号楼临二环且规划20F，可为住宅楼栋阻挡部分二环高架噪音；2号楼位于该地块南侧，更靠近成都锦欣中医医院，规划13F。

　　3-4号楼均为住宅，不仅位于距离二环路及医院稍远一些的东北角，且在楼栋高度上也考虑到了二环高架噪音问题。更靠近二环及1号楼的4号楼为17F，3号楼则规划为23F。

　　从楼栋设计上看，两栋楼均为2T3的塔楼，产品包括平层和底跃。从地块建筑规划平面图来看，2栋住宅共约138套房源，地上部分住宅面积户均约109㎡（未计算底跃产品地下面积）。考虑到建面90㎡户型的套数占比不低于宗地总套数20%，预估产品户型整体偏刚需及首改。

　　南区地块为商兼住用地，且占地面积仅15亩，容积率为2.5，限定了清水住宅最高均价23769元/㎡。

　　地块也规划了4栋建筑，包括2栋商业、办公及2栋住宅。但基于容积率更低一些，故楼栋楼层更低。

　　其中，1号楼为商业办公楼，共18F，位于地块北侧，更靠近医院及二环高架；3号楼为1F的商业，临二环。2、4号楼均为17F的住宅，包括平层和底跃产品，虽然与二环之间隔了商业3号楼，但预计噪音仍有较大影响。

　　2栋住宅同样设计为2T3户的塔楼，共约102套房源，地上部分住宅面积户均约129㎡（未计算底跃产品地下面积）。其建面90㎡户型的套数占比同样不低于宗地总套数20%，预估整体产品户型尺度较北地块更大一些。

　　可见，由于地块本身属性的限制，由锦江统建&华发联合打造的该建设项目住宅产品定位，同其近两年在锦江打造的高端项目华发统建锦江大院、华发统建锦江首府有着较大的差异。不过，东二环内清水均价约2.4万元/㎡的现房、总价门槛更低的户型产品，以及区域新房住宅供应的短缺，预计仍将收获不少主城首改置业的关注。

　　去年第三批次集中供地中，锦江白鹭湾片区一口气出让成交了四宗宅地。不仅容积率均只有1.5，且限定清水最高均价都为27400元/㎡，以成品房交付。

　　从位置上看，四宗土地均位于白鹭湾新经济总部功能区，且相邻地块间均只有一路之隔，呈“十”字型分布。地处两万余亩的三圣乡-白鹭湾生态带中，生态资源可谓是得天独厚。但由于该区域在此之前，并未大规模供地（上一次供地还是2018年，四川商投以楼面成交地价11000元/㎡竞得一宗面积约71亩的地块，目前呈现为绿城凤栖鹭鸣项目），导致区域城市面貌还有待提升。

　　由于地块属性差异较小，且位置临近。锦江统建、建发、深投控及金茂四大地块项目，被业内戏称为白鹭湾“F4”。其中，金茂府地块的建筑规划早于3月已公布。作为纯住宅项目，其规划了15栋6F的住宅，定位偏高端。而剩下的三大地块项目，也于昨天正式公布了建筑规划。

　　其中，建发地块算是动作最快的。项目案名建发天府养云于4月底即已公布，且对外释放消息将沿袭建发的中式建筑风，打造禅境慢生活产品。

　　该项目在F4中体量最大，且商业占比约10%-20%。从建筑规划来看，项目共规划了22栋建筑，1-16号楼为住宅，17-22号楼为商业。

　　其中，2F的商业楼栋，均布局于项目东侧临路。住宅则均为6F的板式结构，大概率为叠拼产品。其单层高约3-3.2米，阵列式布局，前后楼间距约23米，楼高与楼间距比例在1：1.2左右，舒适度较高。

　　锦江统建地块位于建发天府养云北侧，也包含了占比约10%-20%的商业，但体量只有建发天府养云的55%左右。从建筑规划来看，项目共规划了13栋建筑，11-12号楼为2F的商业，其他楼栋均为住宅。

　　该地块项目的商业楼栋均布局于项目东侧临路。住宅则为4-6F的板式结构，大概率为叠拼产品。其单层高约3.3米，阵列式布局，前后楼间距约20米，楼高与楼间距比例在1：1左右。

　　深投控地块是F4中体量最小的项目，但为纯住宅用地。项目共规划了9栋6F高的住宅，呈阵列式布局。楼栋前后楼间距约23米，单层高约3.1米。虽然产品层高不如锦江统建地块项目舒适，但楼高与楼间距比例达到了1：1.2，小区内部视野更加开阔。

　　整体来看，白鹭湾“F4”的住宅产品基本都是6F的高改产品，而具体产品形态到底是叠拼还是多层洋房，还要待项目信息的进一步释放。从目前的项目建筑规划所展示信息来看，白鹭湾高端改善的风云已注定不可避免。那么，谁将最先掀开这一局面呢？值得期待。

　　随着三圣乡板块商业、医疗、教育等配套的完善，区域居住价值快速提升。同时，随着高端项目德商锦江天玺在三圣乡的一炮而红，区域新房住宅市场在近两年内正全面迈向高端改善。比如华发统建·锦江大院、锦江赋等项目，均获得了高改置业的高度认可。

　　自2020年以来，三圣乡成交的住宅类用地均位于成龙大道以南。于2021年6月成交的国锐地块，则成为了近两年唯一一宗位于成龙大道以北的地块。其北侧紧临足球公园，距离地铁2号线公里，在建的地铁三圣花乡站约800米，周边1公里范围内有成都市锦江区银杏小学、三圣小学、成都七中育才学校（银杏校区）、四川大学华西第二医院锦江院区等教育、医疗配套。

　　该地块项目占地约65亩，为商兼住用地。国锐（成都锐锦升置业有限公司）以10500 元/㎡的楼面地价竞得，且须自持计容占比6%的租赁住房。商业部分则须建设计容建筑面积不低于5.4万㎡的商业楼宇包含不低于3000㎡生活美学馆或运动场馆1处。从建筑规划来看，项目共规划12栋建筑，1-8号楼为商业，9-12号楼为住宅。

　　其中，商业楼栋除6号楼为23F的商业、办公楼栋（包括运动场馆）外，其他均为3F商业楼栋。住宅9-10号楼为25F，11-12号楼为26F，自持租赁住房位于11号楼。住宅楼栋均为2T4的塔楼，由于塔楼设计及楼栋布局影响，形成了11户公寓性质住宅。项目共400套房源，包括底跃产品，地上住宅户均面积约137㎡（未计算底跃产品地下面积）。

　　该地块项目限定了商品住宅清水最高均价22650元/㎡，且以成品房交付，预计成品房住宅均价约25500元/㎡左右。这在新房住宅3万元/㎡左右的三圣乡，价格无疑占据了优势。不过，其产品定位也有着本质的差别，或许后期首改购房者会多一些关注。