超千亿规模的“后建筑防水时代”你能分得几杯羹？“后建筑”年代，翻修是刚需：每年欧洲防水卷材市场规模有约270 亿欧元，美国成型屋面总产值有约360 亿美元。美国翻修市场（维修和更新）占比达到75%。中国也进入住宅“后建筑”年代，翻修比重不断上升。

　　防水材料的下游应用以住宅和民用建筑为主，应用部位中屋面与地下室占比最高。根据有关部门统计，目前国内65%的新建房屋投入使用1-2年内都会出现不同程度的渗漏，渗漏占房地产质量投诉原因的65%，65%的建筑的防水工程6-8年后需要翻新。而防水工程成本对建筑造价的占比仅 1%左右(国外一般占比 10%左右)，但对居住影响体验大。前述建筑防水行业的这三个“65%”，反映了当前渗漏问题高发，也预示了未来提升的巨大空间。

　　1. 美国商业建筑面积存量远大于增量，10-15年的屋面更换周期推动翻修需求

　　当前美国商业建筑面积的存量远大于增量。EIA发布的《商业建筑能耗调查》显示，截至2018年，美国商业建筑面积为968亿平方英尺（约合90亿平方米），其中，2010之前建造的商业建筑面积占比89.4%，所有商业建筑的中位年份是1982年。根据EIA的预测，2020-2029年美国商业建筑面积净新增约9.4亿平方米（占存量10%），我们推算到2029年商业建筑面积存量（2020年之前）或升至90%以上。

　　商业屋面防水系统往往达不到20年的业主预期寿命，实际10-15年左右的更换周期较为固定，推动大量翻修需求。美国屋面专家Carl G. Cash在《Roofing Failures》一书中，详细论述了美国屋面系统的调研结论及各种屋面防水失效的实例。很多业主都期待屋面系统的使用寿命能达20年，但根据其调研结果，商业屋面系统使用寿命的平均值为14.2年，使用寿命超过15年的概率仅40%，因此美国商业屋面实际大约每10-15年需要更换一次。同时屋面更换周期较固定，因为业主不愿意提前更换屋面（加大支出），也不愿意让保质期到期（过保后漏水造成的大额损失得自行承担）。

　　各类商业屋面系统如果合理安装材料并正确使用，都能使用超过20年，但施工专业程度、系统与环境的匹配程度以及后期维护等因素都会影响耐久性。值得注意的是，TPO的耐久性排在后两位，但其易于维修更换，大量减少业主后续翻修的成本，因此即使预期寿命并不具备优势，TPO仍是目前最受欢迎的商业屋面防水材料。

　　美国住宅建筑包括独栋别墅和公寓，由于5单元（unit）及以上的公寓（类似于我国普通住宅）屋面多为低坡屋面，在分类上属于商业屋面，因此我们在考虑美国住宅建筑数量和面积时剔除5单元及以上的公寓（占比不到20%）。

　　美国住宅建筑同样以存量主导。根据美国人口普查局的统计，2019年5单元以下的独栋住宅建筑存量为1.13亿栋，同比增长0.4%，近五年独栋住宅平均每年新开工95万栋，仅占当年住宅存量的0.6%-0.8%；此外，EIA发布的《住宅建筑能耗调查》对2015年之前的美国主要居住单元进行了统计（与人口普查局的口径在总量上略有差异，但是结构大致相同），结合EIA对2015-2019年美国住宅数量增速的预测，我们测算得到，截至2019年，2010年之前的住宅成屋占比约94%。

　　住宅销售端数据也印证了上文结论。根据美国人口普查局的统计，1968年（美国城镇化末期）以来，成屋（Existing Home）销售占比保持在74%以上，近十年成屋平均销售占比接近90%，在住宅销售中占主导地位。成屋销售对应住宅屋面翻修需求，因此美国住宅屋面防水同样以翻修需求为主。

　　不同于商业建筑业主长期持有产权，美国人平均7-10年换一次住宅。美国人购买住宅往往没有长久居住的规划，根据美国房地产经纪人协会（NAR）的历年统计，美国人大约7年就会更换住宅，且年轻人频率更高。2010年以来平均更换周期略有延长，主要系经济危机后民众收入放缓、老龄化程度进一步加剧。NAR调查结果显示，2020年美国人平均10年换一次住宅，平均更换住宅的面积为1900平方英尺。

　　住宅更换周期远小于屋面翻修周期，住宅屋面需求主要来自更换住宅。住宅屋面一般20-30年进行一次翻修，远大于7-10年的更换住宅周期，因此美国人很少对既有住宅进行翻修（未满屋面使用寿命就搬家了）。但他们更换住宅后，一般会对新家屋面（New Home）做防水处理，或者没有更换住宅但是对剩余寿命小于更换住宅周期的成屋屋面（Existing Home）进行翻修，由于美国住宅销售以二手房为主，所以美国住宅屋面防水以翻修需求。