龙华新区 北站片区的发展规划 有购买价值吗？北站片区是龙华中央商务区，未来龙华最具发展潜力的板块之一，深圳七大总部基地之一的深圳北站总部基地，深圳

　　深圳北站总部基地未来将承担大湾区核心引擎功能，是大湾区规模最大的枢纽型CBD，重点发展总部经济、国际商务、金融服务、科技与文化创新、数字经济等现代产业。

　　“超核中心”——目前北站在建的超重量级项目，和深圳北站构成“双芯”结构，打造世界级国际会客厅，加快龙华区“数字龙华、都市核心”建设，构建“一圈一区三廊”新格局。

　　城市超核绿芯，用地约11万平方米，地上部分为全球数字未来探索馆，地面覆土建筑部分为深港文化创意聚落，包含公园、大剧院、视觉艺术中心、多功能展厅、时尚活力运动、青少年科创体验以及社交分享。

　　北站是当下龙华规划概念最多的板块，也是龙华区价值提升的龙头。目前处于一个全新的建设期，对于置业者来说就是一个机会，有规划有概念，且在集中建设，这种利好是非常明确和可期的，所以北站也是目前龙华最热门置业的区域，近期热度甚至盖过红山。

　　但是由于片区是同一时期集中开发建设和供应，短短的一年时间供应了保利龙誉、超核润府、中海珑悦理、中洲迎玺、超核紫云府等项目，包括受周边板块海量供应的影响，形成了新房价格踩踏和二手房价格猛跌的局面。集中开发建设也有个好处，两三年后，这里将呈现一幅崭新的现代化的面孔，在未来的约5-8年时间，北站的区域价值预计将迎来高峰.

　　纵观北站从超核润府均价7.24万不打折，到现在中洲迎玺的85折，均价直接降到不到6.2万，降了一万出头，以100平算，总价少了100万左右。

　　二手房降价也非常厉害，如此前因学位而暴击的龙悦居，从高峰期成交单价11.43万降到了现在成交价5.83万，降幅约50%。

　　项目12月9日开盘，备案均价7.2万，开盘当天85折，折后单价6.15万，户型面积为93-136平米三至四房

　　紫云府紧邻深圳北站，地段很不错。项目的所属学区为深圳外国语龙华初中学区，周边还有玉龙学校和龙腾学校共3所九年一贯制学校。

　　总体来说，有着低总价+地段+交通几大优势，包括折后总价520万就可以上车的较低门槛，具备较大的吸引力。面临主干道和天铁噪音的影响，但整体而言还是刚需上北站不错的选择。

　　核紫云府本次推售464套82-93㎡三房产品，其中82㎡三房有211套，93㎡有253套，折后均价6.4万元/㎡，带精装交付。梯户比3梯6户、3梯7户，楼层45/46层，容积率5.76，得房率75%左右。物业费5.8元/平，470个车位，车位比1：0.85，预计2025年交房。

　　【景观视野】紫云府周边最大的待建公园就是绿芯公园了，直线米，未来看向绿芯公园的视线会被待建建筑遮挡，仅有二单元04、05户型的高层区域有望通过建筑间隙和高层优势看到绿芯公园。

　　紫云府的西侧、南侧就是南园公园，相当于被公园环抱。一单元的01、02、03、04户及二单元的04、05户可享受一线的南园公园景观。其它户型景观也还是不错的，可以享受庭院景观和东侧的校园景观。

　　【天铁噪音】紫云府紧邻深圳北站，另有地上轨道4号线贴邻地块西侧，白天的噪音基本在60-70分贝，确实会影响；晚上地铁停运后，噪音影响较小，大部分楼栋噪音40-45分贝之间，少部分楼栋低楼层在50分贝左右。

　　如果是对噪音比较敏感的群体，还是建议选择背向天铁的户型（如一单元的01、02、05、06户及二单元的01、02、03户），选高楼层，噪音随高度增加被削弱。

　　【日照朝向】通过日照模拟，所有户型都满足深圳日照标准，但如果追求更长的日照时间，还是推荐选择东南朝向的户型，如一单元01、02户、二单元01、02、03户。楼层越高，被周边建筑遮挡的越少，日照时间则越长。

　　经过对景观视野、天铁噪音、日照朝向三个维度的分析，可以针对性选择户型和楼层。

　　第一梯队：二单元01，02、03户＞一单元01、02户＞一单元05、06户；

　　【户型比选】紫云府的可售户型共有五种，其实可以做个简单的分为两大类，下面来捋一捋户型的共同点及优缺点。

　　82㎡的A、B户型及93㎡的C、D户型，在格局上是比较类似的，93㎡的多了一个主卫，主朝向均为三面宽，左右镜像、朝向方位的区别。

　　1.户型设计之初就考虑到厨房不够大的因素，故而未做结构墙体，方便后期做开敞式厨房。在玄关位置巧妙的利用墙体错开的设计预留了双开门冰箱的位置。

　　2.不管是82㎡还是93㎡做三房，空间都会比较局促，开发商也是绞尽脑汁搞赠送。三个卧室均赠送飘窗，次朝向的卧室甚至赠送了双飘窗。这样即使卧室再小，通过合理的室内设计也能放得下衣柜和双人床。

　　3.现代的年轻人都讲究私密性，户型内也是做到了动静分区（客餐厨区域为动区，卧室为静区）。此外，卫生间也做到了干湿分离，可两人同时使用卫生间的不同功能。

　　A、B、C、D户型缺点：次卧都很小，需利用飘窗才可做到双人床；82㎡的A、B户型的主卧房间内拐角多，不够方正；厨房较小，冰箱需放在厨房外。

　　93㎡的E户型与同面积段的C、D户型在格局上完全不一样，E户型横厅设计，主朝向四面宽。

　　E户型优点：1.户型最大的亮点就是横厅设计，厨房也无结构墙体，整个客餐厨一体化的大空间方便后期打造舒适开敞的空间；

　　2.相比其他户型，E户型飘窗赠送比例最高，三个卧室、二个卫生间、厨房及餐厅均赠送飘窗；

　　3.让人最喜欢的是除了主卧套房外，其它户内区域没有剪力墙，就这意味着客厅+餐厅+厨房+两个次卧+卫生间这一整个大空间留给室内装修的自由度极高。

　　体量小且租赁房占比太高，会影响到业主整体居住品质和未来二手市场的价格。邻片区主干道，部分户型会面临噪音问题。

　　项目于2023年8月19日开盘推售480套住宅，住宅主力户型建筑面积约88-129㎡，备案均价约7.24万元/㎡，还有不少的折扣优惠